Mieszkania w Kijowie:

 Są rejony i miejsca w Kijowie gdzie ceny mieszkań są powalające. Jak łatwo się domyśleć głównie jest to  centrum miasta. Niemniej od pewnego czasu pojawia się również bardzo wiele przystępnych cenowo ofert. Również w dogodnych lokalizacjach niedaleko stacji metra.

Trzy lata temu, gdy po raz pierwszy zaczynałem pracę w stolicy Ukrainy wynajmowałem kawalerkę na Darnicy (lewy brzeg). Wtedy za pokój z kuchnią i łazienką przyszło mi (firmie) płacić ok 600 USD. Warunki były przyzwoite, kuchnia była po remoncie, pokój również nie odstraszał i co najważniejsze miałem dostęp do internetu. Sam zaś budynek to była typowa chruszczowka (stare budynki z tamtego okresu). Do metra miałem ok 10 min na piechotę.

W połowie roku 2008, gdy kryzys ekonomiczny, był w pełni odczuwalny płaciłem już 800 USD. Kurs hrywny mocno spadł i właściciel wykorzystał ten fakt by podnieść ceny. To wtedy własnie,  ceny mieszkań osiągały poziomy prawdziwie kosmiczne. Bijąc na głowę ceny warszawskie.

Niemniej wszystko zaczęło się zmieniać.Dlaczego?

Do roku 2007 rynek budowalny na Ukrainie, napędzany był światową koniunkturą. Wg analiz dotyczących tamtego okresu, budownictwo na Ukrainie każdego roku wzrastało w tempie dwucyfrowym. Wszystko zaczęło się zmieniać na początku roku 2008. Banki były coraz mniej skłonne do kredytowania inwestycji developerskich z jednej strony, z drugiej zaś strony do udzielania pożyczek na zakup nieruchomości przez społeczeństwo. W 2009 roku PKB Ukrainy spadło o ponad 15% w stosunku do roku poprzedniego, notując tym samym najgorszy wynik ze wszystkich krajów europejskich.

Mnóstwo banków straciło płynnośc, a przed drzwiami wielu z nich pojawiły się kolejki ukrainców, którzy chcieli wypłacić własne pieniądze. Części z nich to się udało, część z nich straciła jednak ich sporo.  W telewizji było głośno o przypadkach ludzi, którzy stracili dorobek całego życia.

Po drugiej zaś stronie byli ci, którzy brali kredyty w USD na samochody, mieszkania, telefony itp rzeczy, przy kursie 5,05 UAH za 1 USD. Gdy hrywna upadła, za 1 USD musieli płacić ok 9 UAH. Z dnia na dzień przyszło im więc płacić prawie 2 razy więcej za kredyt. Gdy doda się do tego okres, gdy wielu pracowników zwalniano lub wysyłano na bezpłatne urlopy widać, iż kredytobiorcom nie było za wesoło.

Ta drastyczna sytuacja,  "przebiła" spekulacyjną bańkę, która formowała się nad rynkiem nieruchomości. Ceny mieszkań zaczęły powoli normalnieć bo kredyty hipoteczne były (i są) bardzo drogie. To wszystko wpływało na to, iż coraz mniej ludzi kupowało mieszkania. Branża budowlana, nie tylko mieszkaniowa, praktycznie zamarła.

Drobne ożywienie zaczęło być widoczne w połowie roku 2009, niemniej nadal w stosunku do kiepskiego roku 2008 były to wartości o ponad 50% niższe.

Rok 2010 to realny wzrost wartości prac budowlanych na Ukrainie do sumy 43,2 mld UAH, niemniej w cenach porównywalnych (tj z 2009 roku) wartośc prac w 2010 stanowiła nadal tylko 94,6% wartości prac budowlanych z 2009.

Przewiduje się, iż w 2011 roku,  nakłady (w cenach stałych z poprzedniego okresu) na prace budowlane będą po raz pierwszy od roku 2007, większe niż nakłady w roku poprzednim.

Niemniej do ożywienia, które notowano do 2007 roku przyjdzie jeszcze trochę poczekać.

Powracając do mieszkań w Kijowie. Zacznijmy od tego, iż większość budynków w rejonach sypialnych to wieżowce. Te stare są z wielkiej płyty, te nowe zaś z  cegły. Rzadko kiedy spotyka się budowle 4 lub 3 piętrowe. Jeżeli już, jest to wspominana wcześniej chruszczowka. Ziemia w Kijowie jest po prostu droga i developer chce zarobić jak najwięcej budując 20 piętrowe montra.

Bo jeżeli mam wyrazić swe zdanie, to osiedla te są w większości przypadków brzydkie, tereny zielone między nimi niezagospodarowane, a same budowle odstraszają. Wg mnie przypominają nasze osiedla z lat 90. Niemniej jest to kwestia gustu.

Co do samych cen, jeszcze 3 lata temu mieszkanie 50 m² w rejonie w którym mieszkamy kosztowało 120 tys USD. Obecnie można i takie mieszkania znaleźć za 50-70 tys USD.

Ostatnio przeglądaliśmy ceny mieszkań na portalach internetowych. I powiem szczerze, że byłem zdziwiony bo np na stronie znalazłem kilka mieszkań 50 m² w rejonach metra Darnica za 60 tys USD.  W przypadku rejonu Obołoń (jeden z najbardziej prestiżowych w Kijowie) ceny mieszkań na rynku wtórnym zaczynają się już od 80-90 tys USD za podobny metraż. Taki Obołoń można porównać do dzielnicy Ursynów w Warszawie. A wątpię, czy uda się na warszawskim ursynowie  znaleźć  mieszkanie za 270 tys zł.

Jak więc widać, ceny mieszkań w Kijowie bywają również zachęcające.

Prócz tego polecam przegląd stron z ofertami developerów. Pod tym linkiem można znaleźć nowostrojki Kijowa, które są lub będą w ofercie w najbliższym czasie.  Poniżej spis kilku developerów:

http://www.zhitlo-invest.kiev.ua/

http://www.kyivmiskbud.ua/

http://www.uzts.com.ua/

http://www.ibk.kiev.ua/

Gdy kogoś zainteresuje mieszkanie w Kijowie, niech już koniecznie szuka czegoś koło metra. Choć droższe, są one lepszym wg mnie rozwiązaniem niż wypaśne mieszkania daleko od wszelkich możliwych środków komunikacji. Gdyż ta, poza metrem, do rewelacyjnych nie należy.

Pisząc o rynku mieszkaniowym, nie można również zapomnieć o zmianach, które szykują się w ustawodawstwie ukrainskim.

13 stycznia 2011 roku ukrainski parlament przyjął bowiem ustawę „Про регулювання містобудівної діяльності"* W przypadku, gdy zostanie podpisana przez prezydenta, dokument ten może radykalnie zmienić „zasady gry” w sferze budownictwa. (dop. Ustawa została zawetowana, zgłoszone zostały poprawki i ostatecznie, 17 lutego 2011 roku została przyjęta)

Po pierwsze, nowa ustawa, powinna ukrócić chaotyczną zabudowę ukrainskich miast. Nowy, Generalny plan zabudowy, (Генеральный план населенного пункта - Генплан) stałby się swego rodzaju „biblią zabudowy”, który jednoznacznie wytycza zasady budowy, a zmieniać możnaby go nie częściej niż raz na pięć lat. Ważnym dokumentem stawałby się tzw Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (Зонинг), w którym to, dane terytorium dzieli się na strefy, wprowadzając w nich odpowiednie warunki i ograniczenia w wykorzystaniu działek budowlanych i obiektów nieruchomości. Zmienić cokolwiek  w tym dokumencie, będzie jedynie możliwe po wcześniejszych wprowadzeniu zmian do Generalnego planu .

Po drugie, nowa ustawa ułatwi życie budowniczym, upraszczając i przyśpieszając procedury, konieczne do rozpoczęcia budowli i wprowadzeniu budynku w eksploatację. Budynki mieszkalne jednopiętrowe (nasz parter + piętro) , o powierzchni do 300 m² będzie można budować na podstawie paszportu budowlanego, bez potrzeby wykonywania projektu i otrzymania pozwolenia!! Dla obiektów o trudności kategorii I-III  (dla budynków do 9 pięter z parterem) nie będą wymagane ekspertyzy projektów, niepotrzebne będą również pozwolenia, a wystarczające będzie dostarczenie Państwowej architektoniczno-budowlanej inspekcji kontrolnej (инспекция государственного архитектурно-строительного контроля) odpowiedniej deklaracji. Dostarczenie deklaracji będzie również dostateczne dla wprowoadzenia budynku w eksploatację. W przypadku budowy obiektów IV i V kategorii trudności, (wielopiętrowe budynki) pozwolenie jest obowiązkowe, prócz tego wymagany jest również akt gotowości obiektu do eksploatacji. Jednakże i w tym przypadku przewidziano znaczne uproszczenia.

Poniżej, jeden z najsłynniejszych "samostrojów" w Kijowie. Tuż obok zabytkowych budowli a nad samą stacją metra wznoszony jest budynek jakiegoś domu towarowego. Nikt nie przyznaje się by wydał zgodę na budowlę, a roboty trwają:

Jak przewiduje się, wprowadzenie tych zmian w dużym stopniu ograniczy możliwości wpływu  urzędników na proces budowy. Co tym samym bezpośrednio ograniczy możliwość wręczania łapówek, a pośrednio zmniejszy koszty budowy. Powinno to ożywić branże, oraz zmniejszyć ceny nieruchomości. Wg słów premiera Azarowa, nawet do 8000 UAH za m². Prezes firmy 21 wiek, (http://www.21.com.ua/) Lew Parchaładze, uważa, iż metr kwadratowy może nawet kosztować 4000 UAH.

Proces budowy domów powinno przyśpieszyć  również zwiększenie dostępności kredytów hipotecznych. Jeśli w październiku 2010 roku było ok. 30 banków, które oferowały kredyty hipoteczne, tak obecnie (13 luty 2011) jest ich już 40. Przy tym lżejsze są wymogi kredytowania. Jesienią średni procent kredytu to 19-21%, obecnie już 18-20%. (A my w Polsce narzekamy ) Coraz więcej banków jest gotowych dać już kredyt przy 30% wkładzie własnym. (Wcześniej wymagali ok 50%). Zwiększyła się również ilość banków, które dają kredyty na 20 lat.
W najbliższej przyszłości ukrainców czeka, jeszcze silniejsze ożywienie wśród kredytów hipotecznych. Wg opini zastepcy dyrektora banku Sbierbank Rosja, Aleksandra Wiedachina, w ciągu roku średni procent kredytów hipotecznych zniży się z 18-20% do 16%. Prócz tego ustawowy fundusz państwowego urzędu kredytów hipotecznych (государственное ипотечное учреждение) zwiększył się z poziomu 200 mln UAH do 2,2 mld UAH. Przy tym, aż chce się wierzyć, iż ГИУ zajmie się rzeczywistym refinansowanim kredytów hipotecznych – mówi Aleksand Orchimienko. Jeżeli ono, w dalszym ciągu będzie na poziomie ok 11%, i banki zmniejszą jeszcze o kilka procent swoje warunki, pojawi się realna szansa otrzymania kredytów pod 14-15%.
W tym momencie jednak pojawia się i druga strona medalu. Z jednej strony dobrze, że kredyty hipoteczne tanieją. Z drugiej strony, źle gdy wspomni się iż do czasu kryzysu, to właśnie dostępne kredyty hipoteczne były tymi „drożdzami”, które powodowały wzrost cen mieszkań. 

* Ustawa została przyjęta 13 stycznia, zawetowana przez prezydenta. 3 lutego wniesiono poprawki prezydenta i ostatecznie ustawa została przyjęta 17 lutego 2011 roku. Niemniej nie przewidziano dokładnego ustalenia procedur w urzedach. Stąd mówiąc najogólniej - panuje lekki chaos. Ponoć ma to się zmienić w lipcu, gdy wejdą odpowiednie normy prawne.

(Dane statystyczne z UkrStat, dane nt kredytów hipotecznych  ze strony www.ibud.ua)
 

 

 

Kijów i nie tylko I Wiza I Praca I Mieszkania I Transport I Kolej I Ceny I Odessa I Symferopol I Donieck
Polityka i gospodarka I Nowa Europa Wschodnia  I  Ośrodek Studiów WschodnichWPHiI I Kolegium Europy Wschodniej

Turystyka i porady I Blog o Ukrainie  I  PoradyABC Ukrainy

Popularna prasa I Rzeczpospolita  I  KyivPostKommiersantKorespondent I Zahid

 Inne I  Galeria kolegi I Portal Marketera I